最近，有很多朋友跟我说，租了一块特别适合做亲子农场的地，就是不知道要上什么项目，聊了一会才知道，根本不知道他租的土地是农民的口粮田，也就是我们说的基本农田，那问题来了，基本农田上建农庄类项目合法吗？能不能把基本农田批成建设用地？
就农庄的土地问题，小编一说可能会颠覆你的认知。农庄的土地不是批下来的，而是选出来的，你说我租的是耕地，能不能拿出一块儿来批成建设用地，能，但是审批难度超乎你的想象，土地价格也能把你吓尿。我们还是看看国家对土地的使用政策是怎么说的。
01做项目，必须要了解土地性质
1、基本农田，是指国家和地方政府按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。由各级人民政府划定范围，并指定特殊保护区域。
2、基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护，按照法定程序确定的特定保护区域，除了基本农田及基本农田保护区之外的耕地，都属于一般耕地。
3、一般农田，是指包括规划确定为农业使用的耕地后备资源、坡度大于25度但未列入生态退耕范围的耕地、泄洪区内的耕地和其他劣质耕地。
基本农田无论是从人口和社会经济发展对农产品的需求，还是国民经济对农产品的需求，未经国务院批准是不得占用的耕地。要是从战略高度出发，基本农田是为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为吃饭田、保命田。
02农田上建亲子农场合法吗？
咱们先说，若是农田上建的是农家乐，要经过依法审批的就合法，如果没有就属于违法建造。根据我国《土地管理法》中第四十四条明确规定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。
在国家已经批准的农用地转用范围内，需经过建设项目用地的市、县人民政府的批准。涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
根据我国《土地管理法》中的第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准，1、基本农田；2、基本农田以外的耕地超过35公顷的；3、其他土地超过七十公顷的。也就是说，涉及农用地转为建设用地的，必须要办理农用地转用审批手续，要相应职能部门批准。
03用地五不准
1、不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；
2、不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；
3、不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；
4、不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；
5、除法律规定的国家重点建设项目以外，不准非农建设项目占用基本农田。
04鼓励闲置宅基地发展“休闲农场”
农业农村部下发的《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》以下简称《通知》，提出休闲农业可通过多种通道获取土地，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。
《通知》明确用地政策：在实行最严格的耕地保护制度的前提下，对农民就业增收带动作用大、发展前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。
《通知》鼓励：利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业。对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
《通知》鼓励开展城乡建设用地增减挂钩试点，发展农民自有住宅从事旅游经营，与一般农区土地相比，以发展休闲农业的项目对土地进行开发，土地价值将获得更高反映。
休闲农业政策出台，让土地发挥更大的价值！也为办农家乐、休闲农庄提供了土壤。此次的《通知》出台，我们看到，农村土地不仅仅是耕地，还有农民的宅基地、村内集体建设用地、四荒地等。
我们在发展休闲农业的过程中，要充分利用好这些土地，盘活农民宅基地、村集体建设用地资产，创造更高的土地经济价值。
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