园林景观存量资产已有明确盘活信号
园林景观产业历史悠久，但真正进入快速发展的时期，则是起源于1994年，是年国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，之后房地产业的发展带动了园林产业共同成长。如果按照园林产业每年产值是2000亿来计算，20年时间总产值已经超过4万亿。如此庞大的存量资产如何盘活是未来园林产业发展的机遇和挑战。为了便于分析，我把园林景观存量资产分为公共绿地存量资产和小区绿化存量资产，企事业单位以及私家庭院的园林景观存量资产不在本文分析的范围。
园林景观的公共绿地存量资产包括公园、道路滨河绿化以及立体绿化。截止2016年，中国公园存量的面积约40亿平方米，按照当初的建造成本每平方米200元 计算，则社会总存量资产价值为8000亿元，按照每平方米5元/年 的成本进行养护，则中国公园的绿化养护产值为200亿元/年。截止到2016年中国公路总里程约500万公里，按照公路两侧各2米的绿化面积计算，则中国公路总的绿化面积约200亿平方米，按照100元/平方米 的造价，公路绿化的总体资产价值约2万亿元。按照每平方米1元/年的养护成本计算，则中国公路绿化的养护收益为200亿元/年。根据国家统计局数据，过去20年，中国商品住宅房屋竣工面积为103亿平方米，按照容积率2.2，绿地率30%计算，地产园林绿地面积为14亿平方米，平均每平方米造价300元，则过去20年，地产园林总产值为4200亿元，按照每平方米8元/年的养护成本计算，地产园林养护产值为112亿元/年。园林景观在公园、道路绿化和地产园林中的存量资产总额为3.2万亿元，养护产值每年为512亿元。
国家对存量社会资产已经有了明确的盘活信号，2017年1月11日，中办国办联合印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，意见指出发挥市场资源配置中的作用，对于类似公园和道路绿化等非经营性国有资产，各地区各部门可以根据需要和财力状况，通过特许经营、政府购买服务等方式，扩大和改善公共产品和服务供给。2017年1月1日起施行的财政部78号文《政府会计准则》，2018年1月1日起施行的《政府会计准则第5号——公共基础设施》等财政部文件，为公园、道路绿化等国有提出了资本化运营提供了财政方面的政策指引。
创新政府资源配置是一种逆向思维，对于公园和道路绿化养护来说，从正向理解是每年政府都需要投入大量的资金去维护，这种维护性质的资金投入规模可以预期并且在财政可承受范围内。从反向理解，如果一家公司能够获取公园和道路绿化的特许经营权，那么在未来的若干年，将会有持续稳定的现金收益，这种未来的预期收益可以作为融资抵押物向金融机构进行融资。根据国家指导原则和地方政府配套政策，公园和道路绿化养护有望从一个政府每年投入的沉重包袱，变成一个政府可以通过授权特许经营先期获取资金，未来逐年购买公共绿地养护服务的创新资源配置资产，广东、四川、云南、贵州等地已经有地方配套政策出台，园林景观存量资产作为创新政府资源配置项目的一部分，融资正在进行中。
如果创新政府资源配置的模式批量获取公园和道路绿化养护的经营权成为主流，那么未来园林企业在养护方面的业务增长机会将会迅速做大，400亿的养护市场份额将会从目前的各市、县区的绿化公司孤立低效养护，转变为专业的园林公司通过集团化运营实施跨区高效养护。
公共绿地存量资产的另外一个价值是对人流量的吸引力，目前中国城市公园的投资格局为省级森林公园、市级公园、区级公园，以上海市为例，到2020年，上海市的公园数量将达到300个，上海市目前的常住人口为2500万人，流动人口约4000万。平均每个公园分摊了近20万的人流量。按照每人每年经过公园的次数为10次计算，上海市区公园的访问量将达到6.5亿人次。由于以前的公园建设和养护体制原因，城市公共绿地的管理分散执行，如此巨大的访问量没有形成应有的商业价值。当创新政府资源配置模式将公共绿地的特许经营权批量打包融资+经营，则仅仅是上海市的公共绿地，就可以打造出一个省级电视台的受众群体，通过对公共绿地养护业务导入到如此巨大的人流量，干点啥都好赚钱。
行业趋势预判二：
园林地产的春天来临
地产园林和园林地产，你真的了解吗？
地产园林的名词始于1994年，当年国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。从那以后，中国的城镇化率在不断提高，地产园林成为园林产业发展的巨大推动力，虽然现在房地产开工面积增速放缓，但地产园林的施工总量却依然保持乐观的增速，是什么原因导致这样的结果呢，那就是地产配套的园林体量在增加，一般的地产项目绿地率为30%，现在的特色小镇、旅游地产、养老地产、田园综合体这些项目，绿地率往往会达到90%以上，提高了至少3倍。园林在建筑中叫做地产园林，当建筑在园林中时就可以称为园林地产，各种表现形式的园林地产根植于村镇，兴起于城镇化的转型。笔者以园林地产中的特色小镇为例进行分析发现：园林地产的春天来了！
园林地产对于园林设计、工程和苗木从业同仁来说也是一个机会，特色小镇、文旅康养这种投资体量过大的项目未必适合普通园林公司直接上马，但是田园综合体以及近郊以租代售的小型园林地产则可以考虑自己操盘。农村集体土地入市和第二轮土地承包30年不变，可以为大家开发的园林地产提供长期合法土地使用权保障。
园林人对土壤的理解，对植物的运用和对生态哲学的认识会更为深刻，发挥自身的优势，无力单干的项目就与大公司合作推动，能够自己实施的项目就撸起袖子加油干。
行业趋势预判三：
园林景观项目分包迎来黄金时代，园林产业原有利益格局将被打破
分包在建筑行业里是一个非常普遍的现象，在园林行业内也不是一个新词，早已存在。分包的春天是指分包商的江湖地位随着宏观政策和经济多重作用的影响下，其话语权已经越来越大，发展在增速，供需两旺才能说春天来了。
政 策
1、取消绿化资质
国家取消绿化资质后，资质的门槛变得几乎没有作用，以前承接分包工程需要资质，现在不需要了。
2、PPP加速
PPP业务动辄几亿到几十亿不等，这种业务普通的一级绿化资质的园林公司很难操作，基本上是央企、地方国企、上市公司的菜。
3、税务营改增
营改增对于建筑类企业来说，并没有减少税负而是增加了税负，以前定额征收，不论是否有进项税，施工单位对客户开票统一定额缴纳3.6%的税负。营改增以后，进项如果没有进项增值税可以抵扣，那么成本都算作建筑企业自身。所以营改增后，以前不关心税务的老板们，突然间对税负成本变得极为敏感。客观上来说，营改增增加税负后，减少了层层分包的环节，因为每分包一层都要多纳税，至少企业所得税和附加税（约2%）是少不了的。
经 济
1、上市公司多了
园林行业的老大多了很多。5年前上市公司凤毛麟角，行业有个说法叫做“北东方南棕榈”，而现在的主板上市公司已经超过20家，新三板上市公司接近200家。我在一个会议上戏称“老大多了，小三不够用”。这里面的老大是指上市园林公司，小三就是指园林分包商。
2、扩容增速
六七年前园林公司达到2亿产值都是件挺困难的事情，现在的上市园林公司产值不到20亿，都不好意思说。规模快速扩张的背后现场施工管理的难度最大，所以大型企业为了保持增速，不得不采取分包模式。
社 会
1、员工离职
老牌上市公司的离职潮已经持续了两年，以东方园林为例，离职较多的是老园林版块和苗木版块的员工，入职较多的是水处理和固废等环保领域的人才。棕榈园林和普邦园林离职较多的员工来自于地产景观设计及地产园林工程领域。由于上市公司追求业绩，市政工程和生态修复业务的体量大，利润丰厚，业务开发难度大但是服务难度小；而地产园林体量小、利润低、业务开发难度低但是服务难度大，越来越成为上市公司的鸡肋业务。
2、创业躁动
一般园林项目经理的收入水平在税前20万-50万之间。这种收入扣掉个人所得税和五险一金之后变成了12万-28万之间。而分包承接一个500万的工程，如果现场控制得好，挣个50万不是难事，且工期比较短。所以员工离职创业也是一个成本博弈的结果。创业的躁动，客观上增加了分包商的社会供给量。
技 术
1、技术扩散
园林工程领域以前的技术集中掌握在项目经理手中，所以优秀的项目经理在公司的地位很高，随着公司快速成长，项目经理的培训速度跟不上公司每年50%增长的需求，项目经理的平均技术水平在降低，公司为了保持施工品质和施工量，不得不对外招募技术和管理水平较高的分包商，以弥补项目经理的技术短板。
2、施工配套完善
技术能力中有一个相当重要的水平是资源统筹能力。园林工程领域的施工配套主要有苗木、石材、劳务、机械、地材。其中苗木资源随着苗木互联网的深入，找到苗木本身并不难，价格也越来越透明。石材属于工业产品，施工配套组织已经非常成熟。劳务班组也日趋成熟并且随着机械用量增加，劳务用量占比将会下降。机械目前也有互联网平台提供支持。地材的价格主要是地方关系供应，大多数情况下都是被动接受，园林公司能够谈判的空间不大。施工配套完善后，技术更多地掌握在施工班组和分包商手中，快速成长的大型园林公司里年轻的项目经理，反而在技术上没有多大优势。
政策、经济、社会和技术水平的变化，为分包业务发展提供了广阔的空间。分包业务不受体制、规模和施工类型的限制。国企有分包，我调研过一家上海的国企背景园林公司，该公司每年人均产值接近1000万，如此高的人均产值很显然采取了分包模式，这种分包叫做内部分包，分包主体是公司正式员工项目经理。有些小型施工企业由于一时的社会关系较强，可以承接订单，但是没有施工管理能力，往往也会采取分包的模式。地产园林和市政园林都有分包，我在贵州接触过一位园林行业的奇人，两年时间可以做20个亿的市政园林项目，他把工程业务以施工管理的方式分包给施工管理团队，这些施工管理团队主要来自苗木行业。
分包的春天到来，本质上是园林产业原有利益格局被打破，超大型需求方不断涌现，而小型施工班组供应方难以直接为巨头提供服务，其间的供需矛盾由分包商补位。其实，这种衔接工作本来可以由各种资质的园林公司承担，但是绿化资质取消加上税负增加的双重压力，一级资质园林公司做分包变得无利可图，二三级资质园林公司未来可能会沦为分包商的挂靠单位，提供盖章、开票和过账的服务。
“傍大款，当小三”是目前分包商的主要思路。好的分包商不缺订单，缺的是能够及时回款的项目，“傍好大款保证回款，当好小三天天过年”，说起来轻松，做起来不易。分包，分的是活，包得是血。
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