新型城镇化，是未来中国经济发展的重点，也是房地产业发展的重要机遇。“新型城镇化与房地产业发展暨易居研究院‘城镇化与房地产’系列课题发布”易居论坛4月26日在上海举行。会议发布了易居研究院“城镇化与房地产”十一个系列课题最新研究内容，深入探讨了新型城镇化与房地产业发展的相关问题。此次论坛由上海易居房地产研究院、上海市经济学会、华东师大东方房地产学院、上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室联合主办。
著名房地产经济学家、主讲嘉宾张永岳教授提出，在新型城镇化这一过程中，房地产业如何抓住机遇，是当前迫切需要研究的问题。新型城镇化，对于房地产企业来说，既是机遇也是挑战，只有做好准备的企业才能抓住机遇，迎接挑战，发展成为行业内的翘楚。
新型城镇化下大中小城镇发展房地产策略
在新型城镇化的推进过程中，大都市与中小城镇房地产市场面临的问题与挑战不同。上海易居房地产研究院副院长杨红旭及其团队成员对当前大都市以及中小城镇房地产市场进行了深入研究，并提出了相应的解决对策。华东师范大学商学院教授胡金星与易居研究院流通研究所所长崔裴则从上海住房保障市场出发，指出新型城镇化对上海住房保障体系提出了新的挑战。
与会专家认为，从大都市发展房地产来说，主要存在三大问题:第一，新城开发房地产先行，陷入“死城”漩涡；第二，外来务工者被城镇化，基本住房却不能被保障；第三，旧城区不仅造成土地资源浪费，还影响房屋市场公平性。因此，在大都市发展房地产，首先合理规划开发新城，保持产业与地产平衡发展。其次加强政府职能，重视旧城改造拆迁安置工作。最后追求人的城镇化，关注外来务工人员住房需求。
从中小城镇发展房地产来说，小城镇在土地市场、商品住宅市场、房地产开发存在问题：第一，土地供应高于住宅市场消化能力，隐形交易活跃；第二，部分去库存压力大，返乡置业存在一定的盲目性；第三，建筑开发档次相对偏低，基础设施不完善。但中小城镇发展房地产有许多可借鉴案例，如浙江加速强镇扩权改革，27个强镇变身小城市；天津乡镇政府主导的以宅基地换房集中居住；以及新乡建设新型农村社区等等。因此，在中小城镇发展房地产，首先完善中小城镇土地利用和建设规划，提高土地利用效率。其次规范市场秩序，减少违规违法现象。再次，引导需求合理释放，防范房屋大量空置现象。最后，尽快推进农村集体建设用地直接入市制度改革。
从上海住房保障市场来看，胡金星与崔裴在其研究中提出，新型城镇化对上海住房保障体系提出了新的挑战：首先，“住有所居”对住房保障目标与重点发生深远影响。“住有所居”强调的是保障中低收入群体的居住权利，而不是住房产权。其次，社会和谐的城镇化对住房保障客体及保障房布局等提供了更高要求。在住房方面，社会和谐的城镇化主要体现在要解决农民工住房问题与促进不同收入阶层的混合居住等。再次，提高城镇化质量对保障性住房周边的公共基础设施提出了同步要求。城市的本质内涵是使人们生活更加美好，宜居成为新型城镇化的客观要求。为低收入群体创造一个宜居的住房环境，特别是对保障性住房相关的周边公共基础设施建设，成为政府完善住房保障工作的重点内容。他们强调，低能耗的城镇化对保障性住房面积、保障模式及保障政策等提出了新要求。低能耗不仅要求保障性住房采用节能建筑技术与建筑材料，更要加强对住房面积的控制。
新型城镇化下房地产细分市场潜力无限
新型城镇化对房地产市场产生了不同影响。就此话题，上海易居房地产研究院院长助理崔霁，资深研究员刘卫卫、朱光等从房地产细分市场进行了讨论和交流。
从住房市场来看，刘卫卫与朱光利用经济学弹性系数原理，通过定量分析，总结出城镇化率变化与住房指标变化的相关关系。譬如，城镇化率提升1%（变化率），相应的住房投资7%增长，住房销售面积5.7%增长，住房竣工面积2.7%增长，住房价格2.4%增长，人均住房面积1.4%增长等。
同时结合新型城镇化背景，利用两种方法预测未来十年我国城镇新增住房需求规模，并提出具体商品住房和保障房、普通商品住房和非普通商品住房、90平米以下和90平米以上普通商品住房的结构比例建议：第一，未来十年新增住房总需求规模为120亿平方米。第二，未来十年新增保障住房和商品住房套数结构为1:4。第三，未来十年保障住房预计需求为3000万套，按套均65平算，约20亿平方米。第四，未来十年商品住房预计需求为8500万套，约为100亿平方米。
从商业地产发展来看，崔霁与高级研究员苗长松借鉴国际商业地产发展经验提出，结合我国未来城镇化的推进速度，到2020年将新增1亿平方米的商业地产供应，不包括农村居民的商业需求。此外，城市规划带来的旧城改造与传统商业业态的升级，也会给商业地产市场提供旺盛的需求。
同时在其研究报告分析了商业地产发展格局的影响因素，创新性的引入三个核心指标：居民储蓄存款余额、人均可支配收入和社会消费品零售总额去判断35个核心大中城市的商业地产发展格局。通过这三个指标的分析，将35个城市总体划分为四种类型：成熟型、成长型、爆发型和起步型。描述了各个类型的指标特征、代表城市和发展特点。建立这样一种判断方法以期为各大城市判断自己商业地产发展处于什么类型，并寻找针对这一类型的发展措施。
