面对外需乏力的局面，中国经济增长的动力责无旁贷地落在了内需上，而作为中国最大内需潜力所在的城镇化，则迫切需解决效率不高的问题。
13日举行的复旦(微博)大学经济学系建系90周年庆典暨中国经济学发展创新论坛上，国务院发展研究中心研究员吴敬琏表示，城市化作为新的经济增长引擎，还需要依靠经济效率的提高，也就是转变经济发展方式，包括城市化本身的效率也要提高。
低效率城市化浪费土地资源
2011年我国城市化率达到51.3%，首次超过50%。吴敬琏表示，最近五年中国城市化的速度在加快，但是城市化的效率太低，资源不能够支撑城市化的正常进行，进而使得工业化和现代化受到了阻碍。
而这种低效率问题，现在还愈演愈烈。吴敬琏称，一个突出的表现就是省会城市和地级城市都出现了“造城运动”，这种现象原来主要在直辖市和省级城市才有。
吴敬琏表示，我国城市化低效率的主要表现为：不仅造成土地资源的大量浪费，比如土地城市化的速度大大地超过了人口城市化的速度，还造成了大量失地农民和“伪城市化”人口。这一方面很难提高这个城市的制造业和服务业的效率，另一方面还造成贫富的分化。同时，摊大饼式的发展方式还导致城市专业分工的水平很低，产业的空间结构恶化，因此城市的营运效率也变得很低。
国务院发展研究中心农村经济研究部的副部长刘守英用数字回应了吴敬琏的说法，他表示，中国上一轮的发展基本上是靠工业化和城市化来拉动，但上一轮的城市化又基本上是靠土地推动的。
比如，靠土地的宽供应和高耗费来保障高投资，通过压低的地价来保证高出口，以土地的招商引资保证工业化，靠土地的抵押和融资来保证城市化推进的过程，“土地在这里其实是起着一个非常关键的作用，在我看来就是一个发动机的角色。”
刘守英提供的数据显示，从用地成本来看，从2000年~2011年期间，综合地价的水平差不多涨了297%，商业地价的水平是涨到了309%，居住用地的价格是上涨了528%，而在此期间工业地价水平才提高71%。
此外，政府基础设施投资主要也是依托于土地的抵押融资，2011年全国土地抵押面积是420万亩，抵押金额达到4.8万亿。
而高度依赖土地也产生了相应的经济风险和社会风险，比如地方政府的债务风险，以及各地出现的征地纠纷。
改革地产制度
对于中国城市化的低效率问题，吴敬琏分析称，首要的原因就在于土地产权制度，在城市化的过程中政府可以用很低的价格拿到从农业转到城市的土地，然后政府、开发商和其他拿到批租土地的人分享这个价差，于是对于政府来说就是土地财政，对于开发商来说则是因为价格的扭曲使得土地的利用非常浪费。
吴敬琏表示，要应对中国城市化的低效率，地产制度一定要改革，不改革的话很难制止这种恶化。同时还要改变相应的财政体制，重新界定市政府的职责，政府在做规划的时候只能因势利导，而不能取代市场。
对于土地制度改革，刘守英称，一是要破除城市国有和农村集体所有这两种权利不平等的体制，“这两种不同的所有权应该是在规划的前提下有同等进入城市化建设的权利，这样既可以解决权利的问题也可以解决建设空间的问题。”
同时，考虑到未来城市建设资金里土地资金依然要占据很大比重，刘守英建议可以借鉴日本、韩国、中国台湾等国家和地区在城市化进程中所采用的“市地重划”这一措施。具体来说，就是用一部分土地来做溢价解决该区域的城市化建设资金来源，另外一部分土地让原土地所有者通过升值来分享城市化的好处。
另外，土地的真正收益要从现在的归政府转向归社会，也就是土地增值的部分要通过土地增值的税收让全社会来分享。
全国工商联副主席、上海市政协副主席王新奎说，中国城市化的第一个阶段是出口导向引起沿海地区的城市化，第二阶段是通过不断强化基础设施投资造成中西部地区的城市化。“在经济全球化过程中，在国内地方政府融资平台有巨大风险的时候，我觉得现在处于成本和效率赛跑(的阶段)，如果你的效率能跑得过成本那就可持续。”
