“国五条”抑制炒房 中国买房团赴美国买房人数井喷 业内人士称赔多赚少
“上月传出底特律破产，两双鞋就能买一套别墅。3月份开始，我们一共有3个看房团到美国，有50多人在美国买了房。其中一个台山老板一口气在纽约市中心买了5栋楼，花费400万美元。真没想到这么火。” 说起3月份以来到美国买房的“井喷”，顺帆投资移民有限公司总经理陈金凯连说几个“没想到”。
国内对房地产市场的抑制，尤其是各地陆续出台“国五条”实施细则，让越来越多投资者不看好国内房地产投资前景，而将目光转向海外。但中国买房团海外“淘金”的日子并不好过，有业内人士昨天表示，赚钱的只有三成，七成其实亏了。尽管美国的房价看起来比中国要低，但要玩转美国楼市，可没那么简单。
陈金凯浸淫这个行业多年，每年都组织超过500人到美国看房。在他看来，年初开始市场不明朗，让很多广州投资者转向海外购房，尤其“国五条”颁布以来，这种趋势更为明显。本月该公司就组织了两个前往美国和加拿大的看房团。
“国五条”打压
海外买房井喷
在进行15天的房地产市场考察之后，看房团的17名成员中最终有10名选择在美国置业，其中包括华人聚集区洛杉矶、旧金山和东部的纽约。30万~50万美元的公寓以及造价在80万美元以下的别墅最受欢迎。
单从数据来看，今年第一季度，该公司承接的海外购房申请较上年增长了40%以上，尤其3月份“国五条”实施后，往美国买房的人更多。
广东澳星俊汇投资移民有限公司资深置业顾问陈玉珍也表示，投资海外可以规避国内投资风险，加上大部分海外土地和房产都有永久产权，对投资者和开发商具有很大的吸引力。加拿大温哥华，美国纽约、洛杉矶，澳大利亚墨尔本、悉尼等都是国人海外置业的首选之地。
广州精湛咨询服务有限公司总经理刘丹也说，国内购房者转战美国，主要原因是国内房地产投资回报率急剧降低，并且政府打压投机性炒房。而另一方面，美国的经济正在复苏之中，依然有上升空间。以前50万美元的房，现在可能二三十万美元就能买到，是“抄底”的好时机。
“一些楼盘有六到九成是中国人购买，甚至有中国人排队48小时等一个新楼盘开盘。”高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示，随着收入水平的提高和投资理念的成熟，国内投资者去海外置业增速明显。
“高回报”的诱惑
或为移民或为赚钱
海外买房热情井喷，中国人真是“钻进钱眼”里了吗？实则不然。移民和投资都是海外买房的回报。
陈玉珍说，加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等移民首选国都已没有买房移民政策，短期内也不会有，现在能买房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以，从海外买房目的上看，到美国买房基本上是纯投资，而到欧洲买房，则主要是为了移民。
“高回报”是去美国买房最吸引人之处。第一，不限套数，可以申请五成贷款；第二，可以获得高额租金收益和物业升值回报，可抵充月供，年收益率15%以上；第三，美国经济正在复苏，不愁房子贬值或出手难。在美国置业市场上混迹了9年的陈金凯如是说。
5年前，广州的刘浩在美国购房时尝到了甜头，他以15万美元的价格竞得了位于纽约皇后区的一栋面积140平方米的三室两厅的房子。两年后，这栋房子就涨到了35万美元。刘浩见有赚头，便在国内开了一家公司，专门接待中国人到美国购房。“很多人问我到美国买房能不能移民，我明确说不能。但我告诉他们，稳获15%以上的回报没问题。大部分投资者都没退缩，他们觉得美国房价都这么低了，未来应该能迎来像北京、上海、广州那样疯狂涨价的黄金十年。”
在陈玉珍看来，不仅是美国，欧洲买房也是“高回报”的划算买卖。从移民政策来看，欧洲从来都没有买房移民政策，当前实施是因经济低迷，政策不会长久，将来肯定会收紧，所以，现在到欧洲买房是好时机。“葡萄牙是从去年底，塞浦路斯也是从两年前开始买房移民的。塞浦路斯是在当地投30万欧元，全家人就可以拿当地绿卡。葡萄牙是申根国家，要求高一点，投资门槛是50万欧元，5年后可以拿葡萄牙绿卡。”
中国房价超欧美
北京厕所换美国别墅？
此前一条“100万元在世界各国能买到什么房子”的微博曾在网上疯传。微博说，100万元在澳大利亚新南威尔士州能买到一套五卧室三浴室的房子，在俄罗斯莫斯科市中心能买到一套两卧室两浴室的房子，在北京只能买到郊县房山某村60平方米的毛坯房。
广州康翔商务咨询公司经理何戎说，美国政府对外国人买房没有任何限制。如果一次性买房就比较简单，只需要付款即可，如果需要贷款，则需要美国的公司做担保。旧金山市中心一套面积150平方米的房子，价格也100万美元。距离市区开车半小时到1小时一套独立的别墅，也不过40万美元。平均下来房价大概5000~6000美元/平方米。跟中国一线城市的房价相比，美国的房价要低得多。
刘丹也向记者证实，现在要在曼哈顿购买公寓，100多平方米的三房两厅的公寓，地段一般的话，只要二三十万美元，大约200万元人民币。平均下来只有1.2万元/平方米。
陈玉珍说，欧洲的房子也比国内的北上广低得多。在葡萄牙里斯本，50万欧元，可以买到面积160平方米左右的别墅。平均下来，也就2万元/平方米。再看澳大利亚，悉尼市中心公寓，八九十平方米，卖70万澳元。80万澳元就可以买到四五百平方米的别墅，平均下来也就人民币1万元/平方米。
“抄底”美国正当时？
暗礁重重的海外买房
但低价房未必都是香饽饽。
2009年，来自广东中山的马先生在新泽西购买了一栋价格45万美元的别墅，这栋别墅不仅临江，还配有两个车库，有花园和游泳池。但他很快发现，在美国要经营一套别墅不轻松。“每年地产税要交10000美元，社区管理费要3000多美元，房子的日常保养、草坪整理，一年也要10000多美元。”一年下来，就算不挣钱，也要支出两万多美元。
由于别墅不像公寓那样可以出租，因此，马先生的别墅只能等着它升值。3年下来，别墅大概升值了20%，但除去每年的收费，他仅赚了六七万美元。算下来，每年的收益率不过5%，总体不划算。
“我以前看美国电影中经常有人冬天铲雪，在园子里修剪草坪和树枝，起初以为美国人真会享受生活。后来才知道，如果不修剪草坪，树枝不整齐，邻居会投诉。如果门前雪不铲，流浪汉在你的屋前摔倒了，房主是要赔偿的。”他笑着说。
这也让他萌生了将房子出手的想法，但他一直没有找到买家。
他了解到，如果别墅要出手，还要交纳相当于房价8%的所得税、中介佣金3%、过户税和其他手续费，约6万美元。直到这时他才明白，在美国投资别墅风险非常大，跟在中国不同。单从投资的角度讲，在市区的公寓显然更划算。
“到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。”陈金凯说，海外买房最大的风险是汇率变化。尤其这些年人民币急剧升值，对海外买房来说也是喜忧参半，喜的是门槛降低，但忧的是把赚到的钱转换成人民币时也会缩水。以一套价值100万美元的房子为例，即便年收益率15%，但如果人民币持续升值，美元对人民币汇率由6.7：1变为6.2：1，这也足以让投资者3年内赚到的20万美元化为乌有。
陈金凯提醒，很多买房的人，需要请一个专门的人替你在美国收租、打理房子，或办理房屋交易。仅此一项，每年至少1万美元。
中国人抬高美国房价？
近年来，关于中国投资者在美国买房的“豪气”报道不绝于耳。
上月，一位中国母亲在纽约第五大道花650万美元为两岁女儿购买豪宅的消息更是引起轰动，该房产均价23万元/平方米。全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元。美国国家房产经纪人联合会常务董事史密斯也说，美国房产11%的国际销售量都是来自中国，特别是在高端市场，所占比例更高。在不少美国人看来，中国人抬高了美国房价。在美国和澳大利亚，甚至出现抵制中国购房团的举动。
“从政府角度讲，肯定欢迎。但当地民众肯定不欢迎，澳大利亚的很多华人聚集的街区基本上都被中国人买下了。”陈玉珍说。但她同时认为，说中国人炒高了美国房价有些过头，因为美国的房价根本不是中国投资者可以控制的。
陈金凯和刘浩也持同样观点，中国买房者不可能抬高美国房价，所谓“中国人抬高美国房价”只是一些美国人买不起房的牢骚之词。中国投资者每年购买的美国房子还不到存量的1%，根本不可能影响到美国房价。并且，一些华人房地产开发商意识到华人的购买潜力，于是纷纷为华人设计楼盘，吸引华人购买。实际上自己人在赚自己人的钱。
“不少中国富人巴不得房子升值，而美国本地人则希望房子降价，因为房子降价后房产税也少了。所以，中国买房者在美国不遭人待见倒是真的。”两人说。 文/本报记者肖欢欢、李华
实习生程钰惠
